In het kort
Nadat is vastgesteld wat er gewaardeerd moet worden, geeft de Wet WOZ door middel van de waarderingsvoorschriften aan hoe er gewaardeerd moet worden.
Bij de waardebepaling in het kader van de Wet Waardering onroerende zaken (Wet WOZ) wordt uitgegaan van de waarde in het economische verkeer op de waardepeildatum. De waarde van een object, niet zijnde een woning of een rijksmonument, moet echter worden bepaald op de gecorrigeerde vervangingswaarde als deze hoger is dan de waarde in het economische verkeer.
De waardepeildatum
De waardepeildatum is altijd gelegen op 1 januari voorafgaand aan het belastingjaar. De waarde moet volgens de in de wet vastgestelde uitgangspunten worden bepaald, de zogenaamde wetficties.
Woningen
De waarderingsvoorschriften (de wetficties) hebben onder meer als gevolg dat objecten worden getaxeerd alsof zij gesplitst zijn, hoewel dat in werkelijkheid niet altijd het geval is, niet altijd kan of zelfs niet mag. Ook het feit dat de woning verhuurd is, beïnvloed de vaststelling van de WOZ-waarde niet. Op basis van de Wet WOZ dienen huurwoningen op dezelfde wijze gewaardeerd te worden als koopwoningen.
Nog een gevolg is dat getaxeerd moet worden alsof het eigen grond betreft. Bovendien wordt uitgegaan van een verkoop onder optimale omstandigheden, zodat de waarde in het economische verkeer gelijk is aan de hoogst haalbare verkoopprijs. Dit komt neer op het bedrag dat betaald zal zijn bij "een normale verkoop van een niet verhuurde woning op eigen grond".
De waarde in het economische verkeer voor woningen wordt bepaald aan de hand van verkoopprijzen van gelijkbare woningen die rond de waardepeildatum zijn verkocht. Gemeenten gebruiken daarbij in ieder geval alle verkoopprijzen in het jaar vóór de waardepeildatum en de verkoopprijzen in het jaar daarna. Natuurlijk wordt rekening gehouden met de ontwikkeling van de prijzen in deze periode. Als er weinig verkooprijzen beschikbaar zijn, worden ook oudere marktgegevens gebruikt.
Met verschillen in objectkenmerken zoals vloeroppervlakte, kwaliteit en ligging van een woning wordt uiteraard rekening gehouden.
Ter indicatie wordt op het (digitale) taxatieverslageen drietal vergelijkbare woningen vermeld met de gerealiseerde verkoopbedragen en de data waarop die bedragen zijn betaald. De waarde van een woning is echter niet alleen op de in het taxatieverslag vermelde woningen gebaseerd, maar op alle beschikbare verkoopcijfers van (vergelijkbare) woningen. Deze verkopen worden eventueel gecorrigeerd op basis van de objectkenmerken en uiteraard gescreend op bijzondere omstandigheden. Bij de vaststelling van de waarde wordt tevens rekening gehouden met de prijsontwikkeling in de periode tussen de verkoop en de waardepeildatum.
Courante niet-woningen
De waarde in het economische verkeer voor courante niet-woningen wordt bepaald met behulp van de huurwaardekapitalisatiemethode. Deze methode wordt onder meer toegepast voor winkels, bedrijven en kantoren. Ook hier wordt uitgegaan van de veronderstelling dat het object onmiddellijk vrij opleverbaar is, vrij is van belemmeringen, op eigen grond staat en direct in gebruik wordt genomen onder marktconforme voorwaarden. Bovendien wordt uitgegaan van een verkoop onder optimale omstandigheden, zodat de waarde in het economische verkeer gelijk is aan de hoogst haalbare verkoopprijs.
Bij de huurwaardekapitalisatiemethode wordt aan de diverse gebruiksruimten huurwaarden per vierkante meter verhuurbare vloeroppervlakte (VVO) toegekend, die vervolgens worden gekapitaliseerd. Deze toegekende huurwaarden zijn afgeleid van de binnen de gemeente gerealiseerde huurprijzen van vergelijkbare objecten die op of rond de waardepeildatum zijn verhuurd of verkocht. Hierbij is onder andere rekening gehouden met de ligging, kwaliteit, doelmatigheid, aanwezige voorzieningen en de grootte van het object. In de kapitalisatiefactor zijn zaken verdisconteerd als het leegstandsrisico, zakelijke lasten en een basisrendement gebaseerd op staatsleningen.
Incourante objecten
De waarde van incourante objecten wordt veelal bepaald met behulp van de gecorrigeerde vervangingswaarde omdat voor dit soort objecten weinig of geen huurprijzen en/of verkoopprijzen van vergelijkbare objecten beschikbaar zijn, bijvoorbeeld ziekenhuizen, scholen of sportlocaties.
De vervangingswaarde wordt bepaald aan de hand van de grootte van het object (voor incourante objecten het brutovloeroppervlak = BVO) vermenigvuldigd met de bouwkosten per vierkante meter BVO. Vervolgens wordt deze ongecorrigeerde vervangingswaarde gecorrigeerd naar ouderdom en eventueel de functionaliteit van het gebouw.
Naast de waardering van de opstallen dient ook de bijbehorende grond te worden gewaardeerd. De grondwaarde wordt bepaald door rekening te houden met de bestemming, de perceelsgrootte en ligging. Uitgangspunt voor de vaststelling van de vervangingswaarde van de grond is de reële uitgifteprijs die door de gemeente wordt gehanteerd bij uitgifte van de grond met de desbetreffende bestemming op een vergelijkbare locatie. Indien bij de gronduitgifte rekening wordt gehouden met de maximaal bebouwbare oppervlakte of de grootte van het object, wordt dit eveneens meegenomen in de berekening van de vervangingswaarde van de grond. Op de grondwaarde vindt geen correctie plaats voor ouderdom en functionaliteit.
Grond en bouwgrond
Bij de taxatie van stukken grond als een bouwterrein of een braakliggend terrein wordt rekening gehouden met de bestemming van de grond.