Marktanalyse

Wettelijke plicht om gegevens te verzamelen en te gebruiken

De gemeente heeft de verplichting om zoveel mogelijk verkoopprijzen, huurprijzen of andere soort marktgegevens te verzamelen en te gebruiken. Toch kan het zijn dat sommige verkoop- en huuromstandigheden niet marktconform zijn. In dat geval moet de gemeente op basis van onderzoek zoveel mogelijk verkoop- en huurtransactie corrigeren naar een marktconforme verkoop- of huurprijs die voldoen aan de uitgangspunten die de Wet WOZ voorschrijft. Indien u bijvoorbeeld een woning op erfpacht heeft gekocht, dan moet de gemeente deze corrigeren naar het wettelijke uitgangspunt alsof sprake is van een koopsom op eigen grond. Hetzelfde geldt wanneer u als huurder uw huurwoning koopt van de woningcorporatie. Veelal geven woningcorporaties korting op de koopsom. Die korting geldt niet voor de WOZ-waarde. Het is dus mogelijk dat de WOZ-waarde hoger is dan de koopsom die u voor uw woning heeft betaald.

Welke gegevens en waarom?

De gemeente verzamelt marktgegevens. Dat zijn verkoopprijzen, huurprijzen, stichtingskosten, grondprijzen en omzetgegevens. De verkoopprijzen komen hoofdzakelijk van het Kadaster, een openbaar register. Daarnaast worden gegevens verzameld door middel van publicaties bij makelaars, uit vaktijdschriften, kranten, van het internet en door zelf marktgegevens op te vragen bij eigenaren en huurders of gebruikers. Indien u eigenaar bent geworden van een woning of bedrijfspand, of u bent huurder geworden van een bedrijfspand, kunt u een informatieformulier ontvangen waarin vragen worden gesteld over de koopsom of huurprijs. Ook vraagt de gemeente tegelijkertijd naar de juistheid van de bij haar geregistreerde objectgegevens zoals de oppervlakte en de bestemming. Ook worden vragen gesteld over de hoeveelheid verstrekte huurkortingen, bij kantoren of winkels, of over investeringen en renovaties. De informatie die u verstrekt is nodig om via speciale taxatietechnieken een WOZ-waarde te kunnen bepalen. Al deze informatie moet dus uiteindelijk leiden naar een juiste waardebepaling. Hiernaast vindt u een overzicht van de informatieformulieren die de gemeente verstuurd. U bent wettelijk verplicht de gemeente de gevraagde informatie te verstrekken. Voorkom daarom problemen en vul het formulier altijd in en verstuur deze binnen de gestelde tijd naar de gemeente.

Taxatiemodel woningen

Voor het bepalen van de waarde van woningen maakt de gemeente gebruik van een geautomatiseerd taxatiemodel. Het grootste deel van de verkoopprijzen die de gemeente heeft onderzocht wordt gebruikt voor het vullen van het taxatiemodel. Soms zijn er verkoopprijzen die de gemeente niet kan gebruiken. U moet dan denken aan verkooprijzen die niet op de vrije markt tot stand komen. De koper is namelijk niet de meest biedende gegadigde geweest die de woning heeft gekocht. Denk daarbij aan woningen die tussen familieleden zijn verkocht voor een verkoopprijs die ligt onder het werkelijke marktprijsniveau. Een ander voorbeeld is een executieverkoop waarbij een woning voor een lagere prijs op de veiling is gekocht. Deze verkoopcijfers worden niet meegenomen in het taxatiemodel. Dit garandeert dat het taxatiemodel uitsluitend taxeert aan de hand van verkoopprijzen die het juiste marktniveau weergeven en die op de vrije markt, dat wil zeggen zonder dwang, zijn verkocht. Daarmee voldoet de gemeente aan de voorwaarden en eisen die door de wetgever zijn gesteld en waarop de landelijke toezichthouder, de Waarderingskamer, de gemeente ieder jaar opnieuw op controleert.

WOZ-waarde hoger of lager dan mijn koopsom. Klopt dat wel?

De WOZ-waarde van mijn woning is hoger dan de verkoopprijs die ik ooit heb betaald. Klopt dat wel? U zult zich dit ongetwijfeld wel eens hebben afgevraagd. Dan kan de WOZ-waarde toch juist zijn. De WOZ-waarde hoeft namelijk niet gelijk te zijn aan de verkoopprijs die u voor uw woning heeft betaald. De WOZ-waarde is namelijk een objectieve waarde. Dat betekend dat de gemeente bij het bepalen van de WOZ-waarde van de woning niet alleen maar mag uitgaan van alleen de verkooprijs van uw woning. De gemeente moet de WOZ-waarde bepalen aan de hand van meerdere verkoopprijzen van soortgelijke woningen die in uw buurt of wijk zijn verkocht. Indien de WOZ-waarde dus hoger, of misschien wel lager, is dan de verkoopprijs van uw woning, dan wil dat niet zeggen dat de WOZ-waarde onjuist is bepaald en vastgesteld. De WOZ-waarde voldoet juist aan het objectieve karakter die de Wet WOZ nastreeft. Juist door het taxatiemodel wordt het objectieve karakter van de WOZ-waarde dan ook gewaarborgd.

De gemeente is verplicht om op het taxatieverslag drie vergelijkbare transacties te laten zien waaraan u de juistheid van de WOZ-waarde kan toetsten. Deze drie transacties zijn echter niet de enige verkooptransacties die gebruikt zijn voor het bepalen van de WOZ-waarde. Juist vanwege het objectieve karakter wordt bij het bepalen van de WOZ-waarde zoveel mogelijk verkoopcijfers gebruikt die bij de gemeente bekend zijn. De drie vergelijkbare transacties zijn uitsluitend bedoeld om een indruk te krijgen van het waardeniveau in uw buurt of wijk.

Waardeontwikkeling van de woningen tussen 1 januari 2010 en 1 januari 2011 (2010-2011)

In de media leest u wellicht vaak dat de WOZ-waarden weer erg zijn gestegen. In Amsterdam is echter sprake van een lichte gemiddelde waardestijging. Er is nog steeds onzekerheid op de Amsterdamse particuliere koopwoningmarkt maar toch worden er weer wat meer woningen verkocht en zijn in sommige buurten de verkoopprijzen zelfs weer wat gestegen. Er is echter nog geen sprake van langdurig herstel. De gemiddelde waarde van de woningen is tussen 1 januari 2010 en 1 januari 2011 met 0.5% gestegen. Indien we kijken naar de verschillende buurten en wijken zien we wel grotere waardeverschillen. Ook de NVM concludeert dat de verkoopprijzen van de verkochte woningen in sommige delen van de stad in de periode 2010-2011 zelfs behoorlijk zijn gestegen maar in andere delen zijn gedaald. In Amsterdam Centrum ziet de NVM een geemiddelde prijsstijging van meer dan 5%, maar in Amsterdam Noord weer een gemiddelde prijsdaling van ruim 4%. De gemiddelde prijsstijging in Amsterdam bedraagt volgens de NVM in 2010 meer dan 3%. Wilt u meer weten over de ontwikkelingen van de WOZ-waarde van woningen in uw stadsdeel? U kunt ons rapport WOZ-Trendanalyse 2010-2011 gratis downloaden van deze website.

Waardeontwikkeling van de niet- woningen tussen 1 januari 2010 en 1 januari 2011 (2010-2011)

De gemiddelde waardeontwikkeling van de niet-woningen is nihil. Wel is er sprake van onderlinge verschillen tussen de diverse marktsegmenten en vastgoedtypen. De gemiddelde waarde van kantoorgebouwen is met 1.5% verder gedaald wat vooral wordt veroorzaakt door de hoge leegstand, het toenemende aanbod en de economische crisis. De gemiddelde waarde van het winkelvastgoed blijft redelijk op peil met zelfs een lichte waardestijging van 0.4%. Datzelfde geldt voor bedrijfsruimten met een lichte gemiddelde waardestijging van 0.3%. De restaurants en caferuimten doen het gemiddeld wat beter met een gemiddelde waardestijging van 1.4%. Wilt u meer weten over de ontwikkelingen van de WOZ-waarde van de niet-woningen in uw stadsdeel? U kunt ons rapport WOZ-Trendanalyse 2010-2011 gratis downloaden van deze website.