Alleen het gesproken woord geldt:
Dames en heren,
De directeur van uw vereniging, de heer Van Blokland, opperde dat ik vandaag aandacht zou schenken aan de vraag "Wat kunnen we samen doen, met gebruikmaking van institutioneel geld om te investeren in de vastgoedmarkt van Amsterdam? "
Graag voldoe ik aan zijn verzoek om daar enkele gedachten aan te wijden en ik ben graag bereid daarna vragen uit de zaal te beantwoorden.
Niemand beschikt over een glazen bol, maar volgens sommigen zou zomaar kunnen dat wij de bodem van de economische dip hebben bereikt. Dat vormt doorgaans een goed moment om je te ontdoen van molenstenen uit de "pre-crisis" periode en om de vraag onder ogen te zien "hoe sterker uit de crisis te komen", want zoals de Engelsen zeggen: "never waste a good crisis".
Onder leiding van wethouder Van Poelgeest heeft het Amsterdamse stadsbestuur de bouwplannen tegen het licht gehouden en een aantal ervan bijgesteld, zowel in de woningbouw als in de utiliteitsbouw.
Voor wat betreft de situatie op de woningmarkt kunnen we spreken van een conjuncturele ontwikkeling. De vraag naar woningen in Amsterdam herstelt zich wel weer. Daarover hoeven wij ons - op basis van demografische factoren - niet al te druk te maken. Dat neemt niet weg dat er nieuwe kansen komen om te investeren. De tijd van de aanleg enorme (Vinex-) locaties lijkt in Nederland voorbij. Naast ontwikkelaars zullen nu ook andere partijen - zoals particulieren en corporaties - ruimte krijgen om te investeren in bestaande bouw en in nieuwbouw, zij het kleinschaliger van opzet. En dat kan ook profijtelijk zijn: wanneer beleggers 10-15 jaar geleden meer in huizen hadden belegd, zouden zij de huidige problemen niet hebben gehad. Dat geldt evenzeer voor de overheid, haast ik mij erbij te zeggen. Wij zitten samen in het schuitje en we willen allen zo min mogelijk het schip in gaan.
Amsterdam heeft behoefte aan woningbouw, voor bijvoorbeeld ex-pats en voor het middensegment huur.
Dames en heren,
Dat brengt mij op de kantorenmarkt die in Amsterdam een enorme overcapaciteit kent: een molensteen in de stad. Journalist Karel Berkhout van de NRC schreef daarover: "Loop eens van het Centraal station naar de Munt, ga langs Artis en loop via het Scheepvaartmuseum aan het IJ terug naar het station. Stel je dan voor dat het gebied waar je in een uur omheen bent gelopen, een grote kantoortuin is. Dan heb je een idee hoe groot het gebied is dat je krijgt als je alle lege kantoorvloeren in Amsterdam naast elkaar zou leggen." Berkhout doelde natuurlijk op de 1,3 miljoen vierkante meter niet gebruikte kantoorruimte, een leegstand van 18%. Deze leegstand is niet alleen het gevolg van de financiële crisis, maar ook door een afnemende vraag naar kantoorruimte nu steeds meer mensen flexibel werken.
Wij zullen voor het probleem van de leegstand een oplossing moeten vinden die aan de ene kant nieuwbouw mogelijk blijft maken en die aan de andere kant leegstaande kantoorgebouwen saneert. Ik realiseer mij dat eigenaren liever een gebouw langere tijd leeg laten staan om zo niet te hoeven afboeken op de waarde. Dat vormt een complicerende factor.
Gevoegd bij het gegeven dat er vanuit Den Haag niet veel middelen te verwachten zijn - er moet immers bezuinigd worden - , betekent dat ook andere maatregelen worden onderzocht. Het Ministerie van VROM doet onder het kopje "onorthodoxe maatregelen" een proef met 10 gebouwen om te zien op welke wijze een kantoorgebouw kan worden getransformeerd naar woningen of naar een andere functie. Het gaat dus niet om de technische verbouwing zelf, maar om de vergunningen en procedures tegen het licht te houden. Wij in Amsterdam hebben een transformatieteam samengesteld waarin onder andere knappe koppen zitten op het gebied van grond en erfpachtbeleid, bouw wet- en regelgeving en Ruimtelijke ordeningsprocedures. Er wordt gestreefd naar structurele maatregelen, tegelijkertijd wordt er gekeken naar passende oplossingen of maatregelen per pand, locatie of gebied.
Ik begon mijn verhaal met de vraag: "Wat kunnen we samen doen, met gebruikmaking van institutioneel geld om te investeren in de vastgoedmarkt van Amsterdam?"
Het moge duidelijk zijn dat we de molenstenen in de stad moeten aanpakken en dat we moeten zorgen dat we sterker uit de crisis komen. Wethouder Van Poelgeest heeft gesproken over de mogelijkheid van het salderen van plancapaciteit in bestemmingsplannen voor nieuwe kantoorlocaties bijvoorbeeld via quotering, overdraagbare ontwikkelrechten en toepassing van nieuw-voor-oud. Volgens een persbericht van het IVBN, staat uw vereniging niet onwelwillend tegenover het netrekken van nieuwbouw bij de aanpak van leegstand, mits alle partijen in de vastgoedketen worden aangesproken, dus naast de gemeente, ook de ontwikkelaars, bouwers, makelaars, beleggers (die de nieuwbouw maar bleven afnemen) en niet te vergeten de gebruikers. Ik waardeer die handreiking.