FAQ Winkelhuurprijzen

Waarom een winkelhuurprijzenonderzoek?

Als ondernemer wilt u een goede prijs voor wat u levert. En u wilt zelf natuurlijk ook een redelijke prijs betalen voor de goederen en diensten die u aanschaft. Een belangrijke kostenpost voor veel ondernemers is bedrijfshuisvesting.

Voor winkelruimte in Amsterdam geldt dat huurprijzen verschillen per gebied. In de ene straat of buurt betaalt u meer huur dan in de andere. Voor u als startende ondernemer of gevestigde ondernemer is deze informatie belangrijk als u een winkel wilt gaan huren.

Omdat huurprijzen niet constant blijven laat de gemeente Amsterdam voor alle ondernemers die een winkelruimte willen gaan huren de winkelhuurprijzen jaarlijks in kaart brengen. Grote makelaars hebben vaak wel informatie over huurprijzen in de bekende winkelstraten. Het winkelhuurprijzenoverzicht geeft ook informatie over de huren in de minder grote en bekende winkelstraten. Het overzicht is in opdracht van de gemeente opgesteld door DTZ Zadelhoff.

Een voorbeeld: De huurpijzen in een straat zijn per m2 per jaar voor een standaardwinkelruimte (150 m2) tussen de €150 en €475. Als u hier dus 100 m2 winkelruimte huurt op straatniveau, dan is het gebruikelijk dat u voor de hele ruimte voor 1 jaar tussen de €15.000 en €47.500 aan kale huur betaalt.

Hoe kan ik de huurprijzen in de winkelstraten zoeken en vinden?

Om het u gemakkelijk te maken, wordt het winkelhuurprijzenoverzicht op drie verschillende manieren aangeboden. Het is dus dezelfde informatie, maar u kunt deze op verschillende manieren zoeken en vinden.

U kunt zoeken op alfabet. Alle winkelstraten staan in één lijst op alfabetische volgorde.
U kunt zoeken op stadsdeel. In dit overzicht vindt u eerst alle winkelstraten in Centrum, dan in stadsdeel Nieuw West, enzovoort.
U kunt zoeken op type winkelgebied. In het overzicht zijn alle winkelstraten ingedeeld als centrum, stadsdeelcentrum, wijkcentrum groot, wijkcentrum klein, buurtcentrum, grootschalige concentratie of binnenstedelijke winkelstraat. Per type winkelgebied staan de straten op volgorde van huurprijzen: van duurste naar goedkoopste straat.

Waar liggen de winkelstraten die in het overzicht staan in Amsterdam?: Als u de ligging van een winkelstraat precies wilt weten, kunt u deze via www.amsterdam.nl (kies module stadsplattegrond) snel vinden. U typt plaatsnaam en straat in, en krijgt zo een stadsplattegrond te zien.

Waarom betaal ik meer of minder huur dan gemiddeld volgens het huurprijzenoverzicht?: Een aantal oorzaken waarom u meer of minder betaalt, staat ook beschreven onder 'Wat betekenen de winkelhuurprijzen in het overzicht'. U betaalt bijvoorbeeld meer of minder huur per m2, omdat u een kleinere of een grotere ruimte huurt dan een standaardwinkelruimte. Ook moet u rekening houden met het feit dat het in het overzicht gaat om de kale huur dus zonder BTW en servicekosten. In principe is de trend dat huurprijzen over de jaren stijgen. Als u een huurcontract hebt dat u een paar jaar geleden hebt afgesloten, kan de huurprijs lager zijn dan wat gebruikelijk was in het jaar van het laatste onderzoek.

Daarnaast spelen ook bijzonderheden van het pand een rol. Onder meer de staat van het pand, de indeling en de mogelijkheden tot uitbreiding kunnen de huurprijs bepalen in de onderhandelingen tussen u en de verhuurder of makelaar. Bij een minder gunstige indeling of slechtere staat van onderhoud, kunt dit u in de onderhandelingen proberen om te zetten in een lagere huurprijs. Als deze zaken gunstiger zijn, kan de verhuurder in eerste instantie een hogere huurprijs vragen. Tot slot kan ook uw eigen onderneming een rol spelen. Een trekker in een straat kan gunstig zijn voor een verhuurder. Dit kan de gevraagde huurprijs beïnvloeden.

Waarvoor kan ik het onderzoek gebruiken?: Het overzicht is goed te gebruiken om, in het geval van een eerste aanhuur, een beeld te krijgen van de (actuele) markthuurprijzen zoals die in het betreffende jaar betaald worden voor een winkel of horecazaak in een winkelstraat.

Er zullen ook ondernemers zijn in de straat die meer of minder betalen dan de prijzen uit het overzicht. Er zijn namelijk geen wettelijke regels over de hoogte van huurprijzen voor winkels bij de aanvang van een huurovereenkomst. U kunt een huurcontract sluiten als u en de verhuurder of makelaar het eens worden over een huurprijs en andere contract bepalingen. Als u het niet eens wordt, gaat de huur niet door. U kunt het overzicht niet gebruiken om een huurprijs af te dwingen bij een verhuurder en de verhuurder dus ook niet bij u als huurder.

Voor reeds gevestigde huurders en verhuurders van winkelruimte echter bestaat er een (wettelijke) mogelijkheid om na het verstrijken van de (eerste) huurtermijn de huurprijs van de winkelruimte te (laten) herzien op basis van artikel 303 van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek. Deze zogenaamde wettelijke huurprijzenbescherming gaat niet uit van de actuele markthuur, maar van de huurprijzen die in de afgelopen vijf jaar betaald zijn voor vergelijkbare winkelruimten. Op basis van deze huurprijzen kan een huurprijs in opwaartse of neerwaartse zin worden bijgesteld. Deze zogenaamde herzieningshuurprijs (conform artikel 7:303 BW) is overigens vaak niet gelijk aan de (actuele) markthuurprijs. Op basis van het winkelhuurprijzenonderzoek kan in bepaalde gevallen dan ook blijken dat de (actuele) markthuurprijzen van het huidige jaar hoger (kunnen) zijn dan de (lagere) huurprijzen die volgens de (wettelijke) huurprijsbescherming tot stand (zouden kunnen) komen.

Wat betekenen de winkelhuurprijzen in het overzicht?: In het overzicht vindt u per straat twee huurprijzen. Dit zijn de (gemiddelde) hoogste en (gemiddelde) laagste huurprijs voor een winkelruimte of (dag)horecazaak in een winkelstraat. Huurprijzen worden bepaald door een aantal factoren waarbij de locatie binnen de winkelstraat, het aantal en type passanten en vraag en aanbod van winkelruimte een grote rol spelen. De hoogste prijzen vindt u op die plaatsen in de winkelstraat die het meest gunstig liggen, dit is zijn algemeen de plek waar de meeste passanten langskomen. De gemiddeld laagste huurprijzen bevinden zich op de plaatsen waar de minste passanten langskomen. In het algemeen liggen de huurprijzen voor een winkel of horecazaak in een straat tussen deze twee huurprijzen.

De peildatum voor de huurprijzen is de maand juni van het laatste jaar waarin het onderzoek is gehouden. De prijzen die zijn genoemd zijn voor de huur van één vierkante meter winkelruimte voor 1 jaar in euro’s. Dit is de kale huurprijs, dus zonder kosten voor bijvoorbeeld gas, licht, water en onderhoud en zonder BTW en eventuele overnamekosten.

De prijzen zijn gebaseerd op een standaardwinkelruimte. Dit is een winkel van 150 m2 op de begane grond met een pui van ongeveer 6 meter. In de praktijk kan uw winkel natuurlijk groter of kleiner zijn. Winkels tussen de 70 m2 en 350 m2 hebben echter vaak een huurprijs per m2 per jaar die vergelijkbaar is met een winkelruimte van 150 m2. Een winkelruimte van meer dan 350 m2 heeft vaak een huurprijs per m2 die lager is, een winkel kleiner dan 70 m2 (met een frontbreedte van minimaal 4 meter) heeft vaak een huurprijs per m2 die hoger is. Units die groter zijn dan 350 m2 hebben vaak een lagere huurprijs per m2. Winkels en horecazaken in hetzelfde winkelgebiedhebben meestal dezelfde huurprijzenbandbreedte.

Wat houdt huurprijsbescherming voor middenstandsbedrijfsruimte in?: Voor reeds gevestigde huurders en verhuurders van winkelruimte bestaat er echter een wettelijke mogelijkheid om na het verstrijken van de (eerste) huurtermijn de huurprijs van de winkelruimte (in de wet middenstandsbedrijfsruimte genoemd) te herzien op basis van artikel 303 van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek. Dit staat ook wel bekend in de volksmond als de wettelijke huurprijzenbescherming. De huurprijsbescherming treedt in werking als u en uw verhuurder of makelaar het niet eens kunnen worden over een nieuwe huurprijs als de huurtermijn afloopt. In dat geval moeten u en uw verhuurder samen een deskundige aanwijzen die volgens een vaste methode een nieuwe huurprijs voor u berekent. Deze methode is vastgelegd in de wet en houdt in dat de deskundige een aantal panden zoekt die vergelijkbaar zijn met uw pand. Op basis van de werkelijk betaalde huren over de afgelopen vijf jaar van die panden wordt door de deskundige een advies voor een nieuwe huurprijs gegeven.

De huurprijzenbescherming gaat dus niet uit van de actuele markthuur, maar van de huurprijzen die in de afgelopen vijf jaar betaald zijn voor vergelijkbare winkelruimten. Op basis van deze huurprijzen kan een huurprijs in opwaartse of neerwaartse zin worden bijgesteld. Deze zogenaamde herzieningshuurprijs (conform artikel 7:303 BW) is overigens vaak niet gelijk aan de (actuele) markthuurprijs. Op basis van het winkelhuurprijzenonderzoek kan in bepaalde gevallen dan ook blijken dat de (actuele) markthuurprijzen van het huidige jaar hoger (kunnen) zijn dan de (lagere) huurprijzen die volgens de (wettelijke) huurprijsbescherming tot stand (zouden kunnen) komen.

Het deskundigenadvies kunt u onder meer verkrijgen bij de Bedrijfshuuradviescommissie die is ondergebracht bij de Kamer van Koophandel of bij een makelaarsorganisatie. Als u het ook over deze prijs niet eens bent, kunnen u of uw makelaar/verhuurder naar de kantonrechter. Deze zal dan de nieuwe huurprijs vaststellen.

Welke informatie vind ik in het overzicht?: Het overzicht geeft informatie in circa 120 Amsterdamse winkelstraten. In het overzicht staat wat op het moment van het onderzoek (medio het lopende jaar) de (gemiddeld) hoogste en (gemiddeld) laagste huurprijs was voor een winkelruimte of een daghorecazaak in een winkelstraat. Bij een horecazaak in een winkelstraat moet u denken aan een lunchroom of snackbar.