In het kort
Deze site gaat over grond die in eigendom is van de gemeente. Voor grondgebruik betalen erfpachters een vergoeding (canon) aan de gemeente. Bij erfpacht handelt de gemeente in de privaatrechtelijke hoedanigheid van grondeigenares.
De halfjaarlijkse betalingsverplichting van de canon kan worden afgekocht. Afkoop houdt in dat u in plaats van de canon voor de rest van het tijdvak een afkoopsom betaalt.
Wanneer is afkoop mogelijk?
Afkoop is mogelijk bij voortdurende rechten van erfpacht waarop de volgende Algemene bepalingen van toepassing zijn:
- 1937
- 1955
- 1966
- 1994
- 2000
Bij de Algemene Bepalingen 1915 voor voortdurende erfpachtrechten is het niet mogelijk om de canon af te kopen.
Afkoop verlengde tijdvak bij AB 1994
Indien de Algemene Bepalingen voor voortdurende erfpacht 1994 van toepassing zijn, is het eenmalig mogelijk om het tijdvak met maximaal 50 jaar te verlengen, waarbij de canon voor het verlengde tijdvak moet worden afgekocht. Indien de canonherziening einde tijdvak op komst is, is het zeer de moeite waard om deze mogelijkheid te bekijken. Het verlengen van het tijdvak met verplicht afkoop is in de regel voordeliger dan wanneer de canon wordt herzien.
Periode afkoop
De aanvraag voor afkoop kan op elk moment. De ingangsdatum waarop de canon wordt afgekocht dient echter één van de vervaldata van de canonbetaling te zijn.
De canon kan alleen tot het einde van het tijdvak afgekocht worden. Een eerdere datum is niet mogelijk.
Afkoopsom
Wordt aan het begin van het tijdvak afgekocht dan is de afkoopsom gelijk aan de grondwaarde. Wordt de canon afgekocht na de ingangsdatum dan is de afkoopsom gelijk aan de som van de contante waarde van alle nog resterende canonbetalingen voor het lopende tijdvak.
Contante waarde
De contante waarde van een toekomstige betaling is het bedrag dat nu rentedragend weggezet moet worden, zodat de contante waarde groeit tot het bedrag van de betaling. Dus: contante waarde plus rente over de contante waarde tot het tijdstip van de toekomstige betaling is het bedrag van de toekomstige betaling. Hoe verder de betaling in de toekomst ligt, des te lager zal de contante waarde van die betaling zijn: de contante waarde kan immers een langere periode tegen rente worden weggezet.
Berekening van de afkoopsom
De afkoopsom bestaat uit de contante waarde van alle nog resterende canonbetalingen. Met de volgende formule kan de afkoopsom worden berekend:
Afkoopsom = actueel canonpercentage x schaduwgrondwaarde x afkoopfactor
De uitgebreide formule kunt u in de afkoopinstructie lezen.
Voor deze formule zijn de volgende gegevens nodig:
- Het canonpercentage voor jaarlijks geïndexeerde canon
- De afkoopfactor
- De schaduwgrondwaarde
De schaduwgrondwaarde is de grondwaarde bij uitgifte, aangepast aan de inflatie min 1%, berekend vanaf het moment van uitgifte. De schaduwgrondwaarde vermenigvuldigd met het actuele canonpercentagebepaalt de hoogte van de reeks toekomstige canonbetalingen.
De afkoopfactor is het getal waarmee de canon vermenigvuldigd moet worden om de afkoopsom te krijgen. De hoogte van de afkoopfactor is afhankelijk van het rentepercentage dat voor de afkoopberekening wordt gebruikt en de lengte van het nog resterende tijdvak. Het rentepercentage voor de afkoopberekening wordt, net zoals de canonpercentages, elk kwartaal vastgesteld door het college van Burgemeester en Wethouders van de gemeente Amsterdam.
Voorbeeld van berekening van een afkoopsom
Een erfpachter wil per 1-2-2012 zijn canon afkopen voor de resterende 40 jaar van het tijdvak. Bij afkoop wordt gerekend met het canon- en afkooppercentage van een halfjaar ervoor. Het canonpercentage per 1-8-2011 was 3,73%, het afkooppercentage was toen 2,90%.
Het afkooppercentage wordt gebruikt om de canon netto-contant te maken voor het aantal jaren waarvoor wordt afgekocht, in dit geval 40 jaar. De formule waarmee de canon netto-contant wordt gemaakt, rekent met het afkooppercentage en de periode waarvoor wordt afgekocht en leidt tot de afkoopfactor. Wanneer voor 40 jaar wordt afgekocht bij een afkooppercentage van 2,90%, wordt de afkoopfactor 24,003.
De afkoopsom wordt dan als volgt berekend:
Afkoopsom= canonpercentage x schaduwgrondwaarde x afkoopfactor
Schaduwgrondwaarde: € 80.000,00
Canonpercentage: 3,73%
Afkoopfactor: 24,003
Let op: De afkoopfactor is variabel, deze factor geldt alleen voor dit voorbeeld.
Afkoopsom: € 80.000,00 x 3,73% x 24,003 = € 71.625,00
Vastleggen afkoop bij notaris
Als u besluit tot afkoop van de canon, moet dit bij de notaris worden vastgelegd. De kosten van de akte en de inschrijving daarvan in het Kadaster, komen voor de helft voor uw rekening en voor de helft voor rekening van de gemeente tot een maximum van €1000,-.
Voor de afkoopsom kan een lening of een hypotheek op het erfpachtrecht afgesloten worden. De rente over de lening is fiscaal aftrekbaar.
Verzoek tot afkoop
Indien u een vrijblijvende afkoopofferte wilt ontvangen, kunt u dit aanvragen bij Bureau Erfpacht door te bellen naar 14 020 of een e-mail sturen naar afkoop@oga.amsterdam.nl Als u besluit tot afkoop van de canon, dient dit bij de notaris in een notariële verklaring te worden vastgelegd.
Wilt u meer informatie over afkoop erfpachtcanon, neemt u dan contact op met Bureau Erfpacht.