In het kort
Deze site gaat over grond die in eigendom is van de gemeente. Voor grondgebruik betalen erfpachters een vergoeding (canon) aan de gemeente. Bij erfpacht handelt de gemeente in de privaatrechtelijke hoedanigheid van grondeigenares.
Hoe hoog wordt uw canon na de herziening?
De gemeente Amsterdam geeft uit in voortdurende erfpacht met tijdvakken van 50 jaar (vroeger 75 jaar). Dit houdt in dat uw erfpachtrecht niet eindigt, maar door blijft lopen, maar dat er eenmaal in de 50 of 75 jaar een herziening van de Algemene Bepalingen en van de canon plaats vindt. In uw erfpachtcontract staat, wanneer de eerstvolgende herziening plaatsvindt.
Hoe werkt de herzieningsprocedure?
Drie à vier jaar vóór de herziening bericht de gemeente u over de herzieningsprocedure. Er zijn twee procedures:
1. de canon wordt vastgesteld door een commissie van drie onafhankelijke taxateurs; de gemeente benoemt een taxateur en u wordt verzocht een taxateur te benoemen; deze twee benoemen samen een derde taxateur; deze commissie van drie stelt de nieuwe canon vast.
2. de gemeente doet u een voorstel voor de nieuwe canon; u kunt dit voorstel accepteren of niet accepteren; wanneer u het gemeentelijke voorstel niet accepteert, wordt een commissie van drie taxateurs benoemd, op dezelfde wijze als onder 1., die uw canon zal vaststellen.
Of voor uw erfpachtrecht procedure 1 of 2 geldt, hangt af van wat er in uw huidige erfpachtcontract over de herziening is overeengekomen. Wanneer uw erfpachtrecht dateert van vóór 1966, geldt voor uw recht waarschijnlijk procedure 1. Wanneer uw erfpachtrecht dateert van na 1966, geldt voor uw recht waarschijnlijk procedure 2.
Hoe hoog wordt mijn canon na herziening?
Wanneer de gemeente u een canonaanbieding doet, berekent de gemeente uw nieuwe canon als volgt:
- de gemeente berekent de grondprijs per m2 gebruiksoppervlak (gbo) die in uw buurt van toepassing is en vermenigvuldigt deze met de oppervlakte van uw erfpachtrecht
- de gemeente rekent over dit bedrag een factor van 0,75, de depreciatiefactor, omdat het een bestaand erfpachtrecht betreft; hierdoor ontstaat de grondwaarde voor het nieuwe tijdvak van uw erfpachtrecht
- de gemeente vermenigvuldigt deze grondwaarde met het actuele canonpercentage (doorgaans tussen 3% en 5%) om de nieuwe canon te berekenen; de gemeente berekent dit canonpercentage op basis van het rendement op langlopende staatsleningen
- deze nieuwe canon wordt na de herziening jaarlijks geïndexeerd met de inflatie minus 1%
- de eerste twee jaar na de herziening krijgt u een ingroeikorting om de overgang te matigen (in het eerste jaar is de korting 2/3 van de canonstijging, in het tweede is de korting 1/3 van de canonstijging, in jaar drie betaalt u de volledige nieuwe canon)
Een voorbeeld:
- uw huidige canon is € 180 per jaar.
- De oppervlakte van uw recht is 100 m2 gbo (gebruiksoppervlak).
- De grondprijs uit de Grondprijzenbrief voor uw buurt is € 800 per m2 gbo.
- Het canonpercentage is 3,80%.
De nieuwe canon wordt dan: € 800/m2 x 100 m2 x 0,75 x 3,80% = 2.280 per jaar. De stijging ten opzichte van uw oude canon is € 2.100.
In het eerste jaar na herziening krijgt u een korting van € 1.400 (= 2/3 x € 2.100), u betaalt dan € 880 (= € 2.280 -/- € 1.400)
In het tweede jaar na herziening krijgt u een korting van € 700 (= 1/3 x € 2.100), u betaalt dan € 1.580 (= € 2.280 -/- € 700)
Vanaf het derde jaar na herziening betaalt u de nieuwe canon à € 2280 per jaar.
N.B. Door u te betalen canon voor de eigen woning is volledig aftrekbaar voor de inkomstenbelasting.
Om een indicatie te geven van wat de nieuwe jaarlijkse canon kan worden, geeft onderstaande tabel per stadsdeel / buurt een indicatie van de grondprijzen en de canons voor bestaande bebouwing voor koopwoningen per vierkante meter gebruiksoppervlak weer. Deze tabel is ontleend aan de grondprijzen uit de gemeentelijke grondprijzenbrief.
| Stadsdeel / Buurt | Grondprijs per m2 gbo | Canon per m2 gbo |
| Centrum | € 1.500 - € 2.000 | € 45 - € 60 |
| West - Oud West / Westerpark | € 1.200 - € 1.600 | € 35 - € 50 |
| West - De Baarsjes | € 1.000 - € 1.200 | € 30 - € 35 |
| West - Bos en Lommer | € 700 - € 800 | € 20 - € 25 |
| Zuid - De Pijp | € 1.400 - € 1.700 | € 40 - € 50 |
| Zuid - Museumkwartier e.o. | € 1.600 - € 2.000 | € 50 - € 60 |
| Zuid - Rivierenbuurt | € 1.200 - € 1.400 | € 35 - € 40 |
| Zuid - Buitenveldert | € 700 - € 900 | € 20 - € 30 |
| Oost - Oosterparkbuurt | € 1.100 - € 1.500 | € 35 - € 45 |
| Oost - Indische Buurt | € 900 - € 1.100 | € 25 - € 35 |
| Oostelijk Havengebied | € 1.000 - € 1.500 | € 30 - € 45 |
| Watergraafsmeer | € 700 - € 1.000 | € 20 - € 30 |
| Noord - omgeving IJplein | € 500 - € 600 | € 15 - € 20 |
| Noord - Buikslotermeer / Werengouw / De Banne | € 150 - € 300 | € 5 - € 10 |
| Noord - Tuindorp Oostzaan / Molenwijk | € 300 - € 600 | € 10 - € 20 |
| Noord - Nieuwendammerdijk | € 1.400 - € 1.600 | € 40 - € 50 |
|
Nieuw West - De Aker, Nieuw Sloten, omgeving Meineszlaan, | € 400 - € 800 | € 15 - € 25 |
| Nieuw West - overig | € 150 - € 400 | € 5 - € 15 |
| Zuidoost - eengezinswoningen | € 300 - € 600 | € 10 - € 20 |
| Zuidoost - gestapelde bouw | € 150 - € 300 | € 5 - € 10 |
| Zuidoost - Driemond | € 700 - € 900 | € 20 - € 25 |
De gemeente berekent deze grondprijzen door per buurt te kijken naar de prijzen van recent verkochte koopwoningen. Door de verkoopprijs te verminderen met de bouwkosten, ontstaat de grondwaarde van een woning. De gemeente deelt deze grondwaarde door de oppervlakte van de woning. Door deze berekening jaarlijks voor tientallen woningen per stadsdeel te maken, berekent de gemeente de grondprijzen per vierkante meter gbo.
Aan deze indicatie kunt u geen rechten ontlenen. Deze indicatie is alleen bedoeld voor canonherzieningen waarvoor de gemeente een canonvoorstel doet en is gebaseerd op gemiddelde grondprijzen in uw buurt. Wanneer uw woning op een bijzondere locatie ligt (bijvoorbeeld vrij uitzicht over water) kunnen de grondwaarde en de canon afwijken van de bovenstaande gemiddelden. In het geval dat de canon wordt vastgesteld door een commissie van drie taxateurs, hoeft deze zich niet aan bovenstaande tabel te houden.
Subsidieregeling erfpacht
Deze subsidie is bedoeld voor de erfpachter die wegens een canonverhoging als gevolg van de canonherziening einde tijdvak, in zodanige financiële omstandigheden verkeert of dreigt te geraken dat hij niet over de middelen beschikt om aan de noodzakelijke betalingsverplichtingen te voldoen.