Tussentijdse canonwijziging

Tussentijdse wijziging
Een tussentijdse wijziging vindt plaats in de loop van een tijdvak, dus niet bij het begin ervan. Er is sprake van tussentijdse wijziging, als er bijvoorbeeld iets verandert aan:

• de bebouwing (m.u.v. woonbestemmingen tot 100% van het volume)
• de bestemming (bijvoorbeeld het wijzigen van een voor bewoning bestemde ruimte tot bedrijfsruimte);
• de grootte van het perceel (u gaat bijvoorbeeld uw tuin uitbreiden);
• of bij het splitsen van het erfpachtrecht in appartementsrechten.

Tussentijdse wijziging en canonverhoging
Zulke wijzigingen leiden meestal tot een hogere economische waarde van het erfpachtrecht. Dan volgt een tussentijdse canonverhoging. Sinds 2005 is de regeling voor bebouwingswijzigingen bij woningen eenvoudiger geworden. Bij woningen kan er tot 100% van het oorspronkelijke bouwvolume uitgebreid worden zonder dat dat tot een directe canonverhoging leidt. Wel wordt de verbouwing aan het einde van het tijdvak meegenomen.

Toestemming voor de wijziging
Voor bijna alle wijzigingen dient u twee soorten toestemming bij de gemeente aan te vragen:

• toestemming op grond van Publiekrechtelijke regelingen (bijvoorbeeld het bestemmingsplan);
• toestemming op grond van het Privaatrecht (het erfpachtcontract)

Hoe komt een tussentijdse wijziging tot stand?
Voordat u uitvoering geeft aan uw plannen, dient u contact op te nemen met Bureau Erfpacht van het Ontwikkelingsbedrijf Gemeente Amsterdam.

Aan het verlenen van toestemming kunnen nadere voorwaarden verbonden worden, zoals bijvoorbeeld een verhoging van de canon en eventuele nadere gebruiksvoorschriften.

De kosten van een tussentijdse wijziging
Als het erfpachtcontract als gevolg van een wijziging dient te worden aangepast, moet er een notariële akte worden opgemaakt en worden ingeschreven in het Kadaster. Deze kosten komen veelal voor de helft voor uw rekening en voor de helft voor rekening van de gemeente.

Canonindexering
Canonindexering betekent dat de canon wordt aangepast aan de inflatie, dat wil zeggen de geldontwaarding. De canon wordt daarmee iets hoger. De Gemeente Amsterdam volgt bij haar indexering de inflatie op afstand: het vastgestelde inflatiepercentage wordt verminderd met 1%.

Wanneer canonindexering?
Dat hangt af van de algemene bepalingen die gelden voor het erfpachtcontract.

• Algemene Bepalingen 2000
  Jaarlijkse canonindexering. Wanneer echter voor een vaste canon voor 10 of 25 jaar is gekozen vindt er geen jaarlijkse indexering plaats. Dan is de canonindexering voor die periode uitgesloten.
• Algemene Bepalingen 1966 en 1994
  De canon wordt om de vijf jaar geïndexeerd.
• Algemene Bepalingen 1955 en daarvoor.
  De canon wordt niet geïndexeerd.

Hoe wordt de indexering berekend?
Bij canonindexering wordt de nieuwe canon berekend door de canon te vermenigvuldigen met een aanpassingscoëfficiënt, zoals die geldt voor het jaar waarin de aanpassing gebeurt. In de algemene bepalingen staat precies beschreven hoe de canonindexering en de aanpassingcoëfficiënt worden berekend. De Gemeenteraad stelt jaarlijks voor de algemene bepalingen 1966, de algemene bepalingen 1994 en de algemene bepalingen 2000 deze coëfficiënt vast.

Voorbeeld
Een erfpachtrecht is in 1990 uitgegeven met een canon van € 1.750. Van toepassing zijn de Algemene Bepalingen 1966. In 1995 vindt voor de eerste keer canonindexering plaats; de aanpassingscoëfficiënt is 1,113. De nieuwe canon wordt dan: € 1.750 x 1,113 = € 1.948. In 2000 vindt opnieuw canonindexering plaats; de aanpassingscoëfficiënt is 1,058. De nieuwe canon wordt dan: € 1.948 x 1,058 = € 2.061

Overzicht aanpassingscoëfficiënten vanaf 1966 tot heden

Canonindexering uitsluiten
In sommige gevallen is het mogelijk de canonindexering voor een periode uit te sluiten.

• Algemene Bepalingen 2000
  Zijn op uw recht de algemene bepalingen 2000 van toepassing dan kunt u indexering uitsluiten voor een periode van 10 respectievelijk 25 jaar.
• Algemene Bepalingen 1966 en 1994
  Als u de canonindexering heeft uitgesloten onder de algemene bepalingen 1966 en 1994, dan betaalt u over elk jaar van het resterende tijdvak een vast bedrag aan canon.
• Algemene Bepalingen van vóór 1966
  De canon wordt niet geïndexeerd.